De Amsterdamse coalitiepartijen, VVD, D66 en SP, hebben een akkoord bereikt over een aanpassing van de zwaar bekritiseerde overstapregeling voor erfpachters. Dit voorstel, dat eind april bekendgemaakt werd, heeft onmiddellijk felle kritiek ontvangen vanuit een aantal richtingen, waaronder De Vereniging Eigen Huis (VEH) en Stichting Erfpachtersbelang Amsterdam (SEBA). SEBA is van mening dat het voorstel nog steeds ‘beneden alle peil’ is, en wil dat er nog deze zomer een referendum over wordt gehouden.
Oude situatie niet langer houdbaar
Ongeveer tachtig procent van huizenbezitters in Amsterdam heeft een huis op ‘voortdurende erfpacht’, waardoor zij in feite de grond onder hun huis huren. Volgens dit systeem, wordt de erfpacht iedere 50 jaar herzien. Dat systeem is onhoudbaar geworden omdat het niet transparant is en erfpachters voor onaangename verrassingen kan stellen als hun erfpacht na 50 jaar wordt herzien. Al jaren zoekt de Amsterdamse gemeente naar een oplossing voor dit probleem, en dit voorstel is het laatste in een reeks plannen.
De erfpachtvernieuwing is in 2012 gestart, aangezien bijna iedereen het erover eens was dat de bestaande regeling een complex financieel product was, met de nodige ernstige gebreken. Het eerste plan voor de erfpachtvernieuwing uit 2013 was een valse start. Het vooruitzicht van een referendum in 2014 had tot gevolg dat het plan enkele weken voordat het referendum plaats zou vinden ingetrokken werd. In 2016 heeft de gemeente een nieuw eeuwigdurend erfpachtsysteem ingevoerd voor nieuwbouwwoningen. Nu krijgen de bezitters van bestaande woningen de keus om over te stappen op ‘eeuwigdurende erfpacht’, zo zegt de gemeenteraad van Amsterdam.
Eeuwigdurende Erfpacht
Tot nog toe kenmerkt de ontwikkeling van het eeuwigdurende stelsel zich door een eenzijdige activiteit van de gemeente Amsterdam. De gemeente heeft de Grondwaardecommissie ingesteld, hoofdlijnen bepaald en nu een eerste uitwerking gemaakt. Deze aanpak is kenmerkend voor het Amsterdamse erfpachtstelsel: een centraal artikel in de Algemene Bepalingen is dat de gemeenteraad eenzijdig de bepalingen kan wijzigen. Het beeld hiervan is niet gunstig voor de erfpachter: het leidt tot fors hogere kosten.
Toen wethouder Grondzaken Eric van den Burg dit plan begin januari naar buiten bracht, ontstond een groot oproer. Uit een Rekentool bleek namelijk dat bewoners uit dure buurten zoals Amsterdam Zuid enorme bedragen moesten gaan betalen; van korting bleek geen sprake. Maar liefst achtduizend mensen kwamen inspreken of stelden vragen, hetgeen tot verdere veranderingen geleid heeft in de versie die op 21 april 2017 naar voren gebracht werd.
Volgens de VVD-wethouder heeft dit geleid tot een ‘historische deal’ tussen VVD, D66 en SP: “Dit is een historisch besluit. De grote hoeveelheid insprekers waren een politiek breekijzer in een eeuwenoud principieel politiek debat in Amsterdam. Door de insprekers is de politieke realiteit veranderd en ontstond draagvlak om korting aan te bieden aan erfpachters die vrijwillig overstappen. Daar wil ik de insprekers voor bedanken.”
Nieuw voorstel niet veilig, onduidelijk en te duur
Zowel SEBA als VEH hebben nog geen vrede met het nieuwe voorstel. Volgens SEBA-voorzitter Koen de Lange, is de onderliggende rekenmethode die de gemeente hanteert niet veranderd, terwijl daar juist grote bewaren tegen zijn. Volgens SEBA is een belangrijk probleem bij het ontwerpen van de overstapregeling dat al snel de bestaande rechtsverhoudingen worden aangetast en inbreuk wordt gemaakt op de economische eigendomsverhouding van de woning tussen huiseigenaar en gemeente. Volgens SEBA is het plan nog steeds niet veilig, onduidelijk en te duur.
Vereniging Eigen Huis zegt ook dat een nieuw erfpachtstelsel betaalbaar moet blijven voor de Amsterdammer. “Dat principe zien wij niet. Het is aan alle kanten minder slecht, maar daarmee is het nog niet goed. Belangrijk tegenargument is dat de gemeente inhalig is. Als een woning in waarde stijgt, wordt in de erfpachtcontracten een onevenredig groot deel van die waardestijging toegekend aan de grond. De verbeteringen die mensen in hun eigen woning doen, komt op die manier ten goede aan de gemeente. Nu staat het belang van de gemeente voorop en niet die van de Amsterdammers. Nee, het is nog lang niet goed genoeg. Er moet echt wat verbeteren.”
Het nieuwe voorstel voor erfpachters in grote lijnen
- Alleen erfpachters met een woning op erfpacht kunnen overstappen. Commercieel vastgoed, zoals kantoren en hotels, zijn uitgesloten.
- Erfpachters kunnen overstappen op basis van de WOZ-waarde van 1-1-2014 of 1-1-2015 waarbij de laagste van deze twee zal worden toegepast.
- Overstappen kon tot 2017, maar in het nieuwe stelsel kan overstappen onder gunstige voorwaarden tot 2020.
- Een overstappremie van 25%.
- De vangnetregeling wordt aangepast om te voorkomen dat erfpachters ernstig in de problemen komen na een verhoging van hun canon die zij niet kunnen betalen.
- Een extra betalingsvorm is toegevoegd. Canon betalende erfpachters kunnen bij overstap hun huidige canon blijven betalen tot einde van het voortdurende tijdvak en alleen de eeuwigdurende canon direct afkopen.
- De hoogste buurtstraatquote (bsq) daalt in het akkoord van 82% naar maximaal 49%
- De gemiddelde bsq daalt van 28% naar 14,1%.
- Een derde van alle woningen valt in de laagste categorie bsq van 5-10%.
Buurtstraatquotes aangepast
De buurtstraatquote is een percentage dat aangeeft welk deel van de WOZ-waarde bestaat uit de waarde van de grond (het andere deel is de waarde van de stenen). Elke erfpachter heeft een buurtstraatquote. In het voorstel dat de inspraak inging zaten circa 39.000 woningen in de laagste categorie bsq van 5-10%. Nu het nieuwe voorstel gunstiger uitpakt is deze groep met de laagste bsq gegroeid tot bijna 59.000 woningen. Daarmee zit de grootste groep erfpachters in de laagste bsq.
Halvering gemiddelde buurtstraatquotes
Voorheen was de hoogste categorie bsq 82%. Deze bsq bestaat niet meer omdat het college heeft besloten een maximale bsq te hanteren van 49% waardoor extremen niet meer voorkomen. Slechts 2.900 woningen zitten nu nog in de hoogste categorie bsq van 45-49%. De gemiddelde bsq is gedaald van 28% in het inspraakdocument naar 14,1% in het nieuwe voorstel.
Volgende stappen SEBA
SEBA heeft als vertegenwoordiger van Amsterdamse erfpachters een rapport laten maken door de eigen Marktwaardecommissie, die een heel andere aanpak voorstelt, terwijl RIGO voor de Vereniging Eigen Huis een rapport heeft samengesteld waarin een aantal voorstellen gedaan wordt voor een eenvoudigere overgang naar eeuwigdurende erfpacht, met meer evenwicht tussen pachter en verpachter. Deze rapporten zijn bij de gemeente ingeleverd. In de commissie Ruimtelijke Ordening en Grondzaken van 24 mei wordt de Overstapregeling besproken. Het raadsbesluit vindt daarna plaats in de gemeenteraad.
SEBA heeft van de gemeente de toezegging gekregen dat het de handtekeningen die ingezameld werden voor een referendum tegen een ingetrokken voorstel van het vorige college, mag inzetten voor dit nieuwe voorstel. “Dat gaan we zeker doen”, zegt voorzitter Koen de Lange. “Dit voorstel is een klap in het gezicht van achtduizend insprekers, die nog niet eens antwoord hadden gekregen van Van den Burg. Ik ben hier echt ontzettend boos en teleurgesteld over. Het wordt een hele hete zomer in Amsterdam.” Een nieuwe demonstratie staat gepland voor 20 mei.
Ook deskundigen waren eerder al kritisch op de rekenmethode die de gemeente hanteert. Er zou te veel politiek in techniek zijn gestopt, is een van de verwijten. Het stadsbestuur werd eerder al onder ruim zevenduizend brieven van boze Amsterdammers bedolven. De vraag rijst of daarnaar goed genoeg is geluisterd.
Het nieuwe plan wordt momenteel nog doorgerekend. Ook komt er een rekentool online, waaruit moet blijken wat het aangepaste voorstel voor individuele erfpachters betekent.
Meer informatie:
Gemeente Amsterdam
SEBA
VEH
