Het gemeentebestuur besloot het beleid per 1 januari 2017 radicaal om te gooien door woongroepen af te schaffen en een vergunningplicht met strenge voorwaarden te introduceren. Hieronder meer informatie.
Woningdelen anno 2017: nog twee mogelijkheden
Van woningdelen is volgens de gemeente Amsterdam sprake als een woning wordt bewoond door meer dan één huishouden. Een huishouden is volgens de gemeente een alleenstaande dan wel twee (volwassen) personen met of zonder kinderen, die een gemeenschappelijke huishouding voeren of wensen te voeren. Indien een woning wordt bewoond door twee personen (ongeacht hun onderlinge relatie of juist de afwezigheid daarvan) is dus sprake gewone bewoning. Woningdelen is dan niet aan de orde. Vanaf drie personen (niet zijnde ouder(s) met kind(eren)) is wel sprake van woningdelen. De gemeente biedt in dat geval twee mogelijkheden: inwoning/hospitaverhuur, waarbij geen vergunning nodig is, en verhuur op basis van een omzettingsvergunning naar onzelfstandige woonruimte. Er gelden verschillende eisen voor deze varianten.
Variant 1: inwoning of hospitaverhuur
Bij deze vorm van woningdelen is het vereist dat de hoofdbewoner van de woning zijn hoofdverblijf in de woning heeft én het grootste deel van de woning voor zichzelf heeft. Minder dan de helft van de woning mag worden (onder)verhuurd aan één of maximaal twee huishoudens (kamerbewoners).
De eisen voor inwoning/hospitaverhuur zijn:
1) De verhuurder heeft zijn hoofdverblijf in de woning;
Als de eigenaar zelf in de woning woont, mag hij één of twee huishoudens bij hem laten inwonen. Hij moet zelf ook in de woning blijven wonen. Indien de eigenaar de woning heeft verhuurd, mag de hoofdhuurder (na toestemming van zijn verhuurder) kamers onderverhuren aan één of twee andere huishoudens mits hij zelf zijn hoofdverblijf blijft houden in de woning.
2) Er is sprake van onderverhuur aan of inwoning door één of maximaal twee huishoudens;
De eigenaar of de hoofdhuurder mag kamers verhuren aan één of twee huishoudens. Hierbij geldt als huishouden de eerder genoemde definitie, dus ook als een deel van de woning wordt onderverhuurd aan een gezin kan sprake zijn van inwoning. Een huishouden kan dus bestaan uit twee personen/inwoners, die inwonen bij de hoofdhuurder of eigenaar.
3) De verhuurder heeft het exclusieve gebruiksrecht op minimaal 50% van de gebruiksoppervlakte van de woning;
De derde eis is dat de verhuurder ten minste 50% van de woning exclusief voor zichzelf heeft en niet deelt met de inwoners. Het gaat hier om 50% van het gebruiksoppervlak van de gehele woning (inclusief de gedeelte of onderverhuurde ruimtes). Ruimtes die gedeeld worden met de inwoners, zoals de badkamer of de keuken, tellen niet mee voor de 50%-norm, want die ruimtes heeft de verhuurder niet exclusief voor zichzelf.
4) Binnen het deel van de woonruimte dat in gebruik wordt gegeven aan de inwoner(s) is per inwoner gemiddeld 12 m2 aan gebruiksoppervlakte beschikbaar.[v]
De vierde eis voorkomt dat de inwoners met te veel personen in een te kleine ruimte moeten verblijven. Voor deze eis wordt dus gekeken naar het aantal inwoners, niet naar het aantal huishoudens dat inwoont. Als er dus twee huishoudens inwonen, die beide bestaan uit twee personen, gaat het om vier inwoners. Die vier inwoners moeten gemiddeld 12 m2 per inwoner tot hun beschikking hebben. Als dus het ene huishouden, bestaande uit één persoon, de beschikking heeft over 10 m2, moet het andere huishouden, bestaande uit één persoon, minimaal 14 m2 woonoppervlak hebben. Gaat het om huishoudens bestaande uit twee personen, dan moet er weer meer oppervlakte beschikbaar zijn
De voormalige woongroepen (als bedoeld in het beleid van voor 1 januari 2017) voldoen niet aan de eisen van inwoning, omdat de leden van de woongroep allemaal gelijk zijn ten opzichte van elkaar. Er is dus geen persoon die aanspraak maakt op een groter deel van de woning en de rest bij hem laat inwonen. Bovendien blijkt uit de beleidsregels van de gemeente voor wijziging van de woningvoorraad dat de hoofdbewoner(s) en de inwoner(s) de woning niet tegelijk mogen betrekken. De gemeente prikt dan als het ware door de constructie heen en oordeelt dan dat er feitelijk sprake is van onttrekking van een woning aan de woningvoorraad.
Huurcontract en huurprijs bij inwoning/hospitaverhuur
Bij inwoning gelden speciale regels voor de bescherming van de kamerhuurder. Die zijn minder vergaand dan bij gewone verhuur. De gedachte daarbij is dat, omdat de verhuurder en inwoner onder hetzelfde dak leven, aan de samenleving gemakkelijker een einde moet kunnen worden gemaakt om te voorkomen dat vervelende situaties ontstaan.
Het is wel verstandig dit contractueel goed te regelen in een speciaal huurcontract. (tussen huurder en hospita inwoner)
Omdat het hier gaat om kamerverhuur, waarbij voorzieningen in de woning worden gedeeld met de verhuurder, is het woningwaarderingsstelsel voor onzelfstandige woonruimte van toepassing. En omdat er bij onzelfstandige woonruimte geen liberalisatiegrens is, kan de huurder altijd naar de huurcommissie om de huurprijs te laten toetsen.
Daarnaast moet nog rekening worden gehouden met het volgende. In de beleidsregels van de gemeente Amsterdam[vi] voor het wijzigen van de woonruimtevoorraad (beleidsregel 12) staat dat de hoofdhuurder van de zelfstandige woning de huurprijs zelfstandig moeten kunnen opbrengen. De hoofdhuurder mag niet afhankelijk zijn van de huur die de onderhuurder betaalt. De gemeente wil hiermee bereiken dat de mogelijkheid van onderverhuur voor de eigenaar geen reden mag zijn om een hogere huurprijs te vragen. Het zal in de praktijk lastig zijn dit te toetsen. Hoe bepaalt de eigenaar of de huurder de huur zelfstandig kan betalen? Welke norm geldt hierbij?
Variant 2: verhuur op basis van een omzettingsvergunning naar onzelfstandige woonruimte
Bij deze vorm van woningdelen wordt een zelfstandige woning door meerdere mensen bewoond, die (volgens de definitie van de gemeente) geen huishouden vormen en waarbij geen inwoning plaatsvindt. In feite is deze woonvorm wat in het beleid van voor 1 januari 2017 de woongroep heette. Voor deze vorm van verhuur is een vergunning nodig: een omzettingsvergunning voor het omzetten van zelfstandige woonruimte naar onzelfstandige woonruimte. Er zijn voorwaarden verbonden aan het verkrijgen van de vergunning. Daarbij wordt een onderscheid gemaakt tussen het omzetten van een woning naar 3 of 4 onzelfstandige woonruimten en het omzetten van een woning naar 5 of meer onzelfstandige woonruimten. De verschillende voorwaarden zijn:
Aan het aanvragen van een vergunning zijn kosten verbonden: € 533,50 per woning of gedeelte daarvan (prijspeil 2017). Dit zijn eenmalige kosten.
Handhaving
Welk risico lopen eigenaren en verhuurders als de gemeente erachter komt dat een woning wordt gedeeld, maar niet op een juiste manier? De gemeente heeft boetes gesteld op het omzetten van een woning zonder vergunning.
De boetes zijn:
- €6.000,- (en bij herhaalde overtreding €20.500) voor het omzetten een zelfstandige woning in maximaal 4 onzelfstandige woonruimten zonder vergunning;
- €18.000,- (en bij herhaalde overtreding €20.500) voor het omzetten een zelfstandige woning in minimaal 5 onzelfstandige woonruimten zonder vergunning.[xiii]
De gemeente kan op basis van het Basisregistratie Personen (BRP) eenvoudig vaststellen wie er op welk adres staan ingeschreven, maar om de daadwerkelijke woonsituatie te kunnen vaststellen is nader onderzoek noodzakelijk.
Als de gemeente een overtreding vaststelt, kan zij handhaven. In de eerste plaats zal zij dat doen door een boete op te leggen. Doorgaans legt de gemeente de boetes op aan de eigenaar van de woning. Ook als de woning is verhuurd. Maar de gemeente kan er ook voor kiezen om de boete op te leggen aan de huurder. Het opleggen van een boete door de gemeente is altijd een besluit waar bezwaar en beroep tegen openstaat.
