Al sinds het regeerakkoord van oktober 2012 en het woningmarktakkoord van februari 2013 is gesproken over een nieuw woningwaarderingsstelsel (WWS), ook wel het puntenstelsel genoemd. Per 1 oktober 2015 is het dan zover: het WWS gaat op de schop. We bespreken wat de wijzigingen en de betekenis daarvan zijn voor u.
1. Wijzigingen van het WWS
In het nieuwe stelsel zal de maximale huurprijs, die op grond van de wet is toegestaan, op 25% van de WOZ-waarde komen te staan. Om dat te bereiken, wordt een aantal wijzigingen doorgevoerd.
- Ten eerste vervallen de punten voor woonvorm en woonomgeving en de schaarstepunten (ook wel Donnerpunten genoemd, naar de invoerend minister).
- In de plaats daarvan komt een puntenwaardering op basis van de WOZ-waarde per vierkante mater en op basis van de absolute WOZ-waarde. Daarbij wordt de meest actuele WOZ-waarde gebruikt.
- Er komt een ondergrens van € 40.000 voor woningen waarvan de WOZ-waarde erg laag is of ontbreekt.
- De huurprijs per punt wordt voorts verlaagd met 3,8 procent.
Al deze wijzigingen gelden alleen voor zelfstandige woonruimte, dus niet voor bijvoorbeeld studentenkamers.
2. Regionale verschillen
Voor u als verhuurder maakt het nogal wat uit waar u gevestigd bent. Zo blijkt uit een onderzoek in opdracht van de minister dat de maximaal toegestane huurprijzen in de Randstad met gemiddeld 2,5% stijgen, terwijl die in Utrecht met 3,5% dalen. Nu de WOZ-waarde centraal staat bij de berekening van de huurprijs, is de verwachting dat dit effect wordt versterkt.
3. Ongewenste gevolgen
Een goed denkbaar gevolg waar ook u als verhuurder mee te maken kan krijgen, is dat de hoogte van de huurprijs niet alleen via de huurcommissie maar ook via de belastingrechter kan worden uitgevochten. Die laatste is immers bevoegd om over WOZ-geschillen te oordelen. Ook zal de maximale huurprijs elk jaar wijzigen, deels met de WOZ-waarde mee. Een huurder kan wel om huurverlaging vragen als de WOZ-waarde daalt, omdat dan de maximaal toegestane huurprijs ook daalt. Andersom kunt u als verhuurder niet de huur conform de WOZ-waarde verhogen. Dit wordt als een onevenwichtigheid in het nieuwe systeem beschouwd, maar misschien verdwijnt die in de toekomst nog.
